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国开行输血棚改保障房建设提速盘楼

发布时间:2019-11-22 16:05:32 阅读: 来源:珍珠岩防火隔离带厂家

国开行输血棚改 保障房建设提速

4月8日,国家开发银行在京召开全行视频会,部署开发性金融支持棚户区改造及城市基础设施工作。会议透露,该行争取4月底前为棚改发放贷款1000亿元。

4月8日,国家开发银行在京召开全行视频会,部署开发性金融支持棚户区改造及城市基础设施工作。会议透露,该行争取4月底前为棚改发放贷款1000亿元。

此前六天,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出,部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。国家开发银行随即表示,国开行正组建住宅金融事业部,用以专项开展棚改等保障性安居工程业务,方式是发行专项债券。

按照“十二五”计划,全国建设保障性安居住房3600万套。去年国务院又提出,2013年到2017年推进1000万套棚户区改造。

钱是个问题。

2012年全国保障性安居住房财政支出超过3800亿,2013年该数目预计在4200亿。每年社会对保障房的投资以超万亿计算。面对巨大的资金缺 口,除了开发贷,地方政府融资平台或企业都尝试发债解决,但结果是加重地方债务或得不到资本市场接受。资金成为拖慢保障房建设速度的最重要原因。

业界表示,国开行发行专项债券的一个重要意义是从地方杠杆变成中央加杠杆,降低了地方政府和企业的疑虑,“保障房建设这次或真能提速”。

贷款提速

国开行一直是国内棚户区改造贷款的主力银行。随着中央对棚改及保障房建设的重视,该行在棚改领域的步伐也迈得更大。

今年一季度,该行已加大棚改项目开发评审和贷款投放力度,新增承诺棚户区改造等保障性安居工程贷款1401亿元,为去年同期10.2倍;发放贷款312亿元,比去年同期增长12%。

国开行还试水“住房银行”,组建住宅金融事业部。据称,该事业部将实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,向邮储等金融机构和其他投资者筹资,重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,专项债其实是国开行牵头,向全社会募集资金。

有分析指,国家选定国开行,一是棚户区改造资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确,2013年到2017年推进1000万套棚户区改造,所需资金 量至少2.5万亿,因此,亟需成本相对较低、稳定的融资来源作为保障;二,国开行已经形成一套比较完整的开发性金融运作机制;第三,国开行作为棚改及城市 基础设施等相关工程建设投融资主力银行,具有丰富的实践经验和行之有效的运作模式。

在8日的会议上,胡怀邦进一步部署了住宅金融事业部的相关事宜:一是与有关部委对接专项债券发行、住宅金融事业部筹建方案等事宜,与棚户区改造任务 较重的省(区、市)政府进行对接,推动各地加快棚改;二是全面梳理现有存量项目,建立“快通道”,加快新项目开发评审,加快贷款发放;三是规范运作控风 险,推动统一评级、统一授信和统借统还,以及专项贷款、专项债券和专项基金,发挥综合金融服务优势,引导社会资金积极参与,规范业务运作,确保贷款合规、 阳光运作,专款专用,把好事办好;四是加快住宅金融事业部的组建工作,抓紧完成事业部筹建方案报批,为棚改等保障性安居工程业务的专业化管理和长期可持续 发展提供机构保障。

资料显示,2005年国开行发放首笔棚改贷款。截至2013年底,该行累计向保障性安居工程贷款6235亿元,贷款余额4363亿元,同业占比近 60%;业务覆盖30省(区、市),惠及835万户中低收入家庭。该行目前支持了内蒙古包头北梁、天津西于庄、吉林和河南全省等一大批棚改项目,支持项目 总面积2000多万平方米,涉及棚户区住户21万户。

加入棚改概念的保障房

目前,有央企背景公司已经积极介入棚户区改造或三旧改造。

保利地产2013年报显示,现有旧改项目在2013年贡献了9%销售面积,11%的销售金额。保利在陕西、湖南、广东均成立了专门的城投公司。董事 长宋广菊透露,在广州、武汉、珠海、青岛、大连、西安、郑州等城市跟踪了20多个项目,规划建面3000万平方米,未来将销售额比重提升至15%以上。招 商地产在深圳也在运作旧改项目约400万平方米,对应能产生500亿货值。此外,在北京、上海等一线城市持有较多工业地或从事一级开发的公司比如北京城 建、浦东金桥和金隅股份也被认为将受益于棚户区改造。

对于保障房,万科、保利等企业都曾表态,只要不亏钱都会去做。但现实中保障房的退出机制和去化问题让开发商积极性大打折扣。

一名地产开发商负责人在接受经济观察报采访时说:“我们希望地方政府对保障房要有明确的界定,建好后是政府回购、自行出售还是自行经营?不要说好了 回购,后面又说没钱。”该开发商建设了多个保障房项目,但到了摇号阶段政府却没有组织到相应拥有购买资格的人群,也多次出现区内购买人数不足的状况。

该负责人认为,加入棚改概念的保障性住房则有吸引力得多,住户定向回迁,不涉及摇号等事宜。更重要的是成本压力减轻,同时开发前景看好。

“有棚改概念的项目,土地出让金政府不能一下子拿走。我们可以改造一点,付一点款。”该负责人说,“但是风险也还是存在,因为改造周期长,普通住宅项目一年可以有所回报,棚改不做3-5年没法完成。”

该人士向经济观察报透露,其企业负债中,有一项预付款项高达10亿,用于支付一个总用地面积11万平方米的旧村拆迁。其中账龄1年以内金额1亿,而1至2年(含2年)的金额则超过9亿元。

该人士表示,国开行目前以普通开发贷对项目给予了支持,利率为银行贷款基准利率上浮5%,“相当优惠,一般开发商拿不到”。同时,棚改可以通过商品房部分的盈利,平衡总体的成本。

资金匹配

对于向棚户区和保障房放贷,此前已试验过金融债和与发改委合作的企业债,但是业界对国开行棚改专项债看好,认为是过去发债形式的一种替代,整体有利于降低融资成本。

2011年,国家发改委发文,为如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务,支持地方政府投融资平台和符合条件的企业发行 债券,进行保障性住房建设。消息发布后,首开股份、信达地产、栖霞建设和保利地产随即宣布发行中期票据,投向旗下的保障房建设。四家公司总计发行额达 120亿元。他们都在议案中宣布,融资所得会用于保障房项目建设。

资料显示,上述四家公司当时都已积极参与了各地的保障房建设。不过,几个企业发债没了下文。仅首开股份发行43亿中期票据,不久50亿私募债发行又成功获批。作为北京市大型国有企业首开集团的控股子公司,首开股份大量涉足北京土地一级开发和保障房建设。

当时中央收紧上市公司在股票和债券市场上的再融资。中信证券首席债券分析师邓海清表示,在这种背景下企业发债存在技术困难。他说:“地产企业的主体业务不能发债,靠单独项目又很难完成发债任务,一般还是通过地方政府城投公司平台去完成。”

而一家央企内部人士也对经济观察报透露,当时地方融资平台很火爆,地方政府抢着利用保障房概念融资,企业很难分一杯羹。而融资后到底有多少切实投入到保障房当中不得而知。

对比过去的企业债,邓海清认为国开行的专项债作用在三个方面:一是用国家信用代替地方政府信用,使得融资成本更低;二是中央加杠杆的方式,避免了地 方城投债务增加和杠杆增加;三是专项债做到了资产和债务期限匹配。“因为保障性住房是定向购买,产权流转受限制。发行一两年的信托,3-5年的债券,都与 这种资产的期限不匹配。现在国开行定向发行给邮储、社保基金,这些对象刚好就是需要久期的债务。”邓海清说。

来源:经济观察网

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