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住宅电梯使用现状的调查和思考米保

发布时间:2019-11-22 16:06:28 阅读: 来源:珍珠岩防火隔离带厂家

住宅电梯使用现状的调查和思考

随着我市高层住宅楼的不断增多,有关电梯的日常管理、维护和检验等问题,已越来越受到小区业主的关注。电梯运行不正常、日常管理

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随着我市高层住宅楼的不断增多,有关电梯的日常管理、维护和检验等问题,已越来越受到小区业主的关注。电梯运行不正常、日常管理维护不到位、紧急按铃装置形同虚设等一系列问题,使得业主苦不堪言,怨声载道,常以拒缴物业费来表达诉求。那么,现有的高层住宅电梯到底存在哪些问题?日常监管的困境又在哪里呢?本报记者实地调查,以期盼市政府和相关职能部门能在现有法律法规的基础上,出台切实可行的住宅电梯安全监督管理办法,防止和减少各类电梯安全事故,保障人民群众生命和财产安全。

频繁故障,凸现管理缺位

中国常州网讯 案例一:今年7月,常州质监局接到某小区业主投诉,说是小区电梯不能安全使用,要求质监部门到现场进行检查,并帮助居民尽快解决难题。经检测发现,该小区12幢甲单元的两台电梯内均未张贴安全检验合格标志、乘梯注意事项和警示标志,其中一台电梯轿厢内的楼层显示器不灵。针对上述情况,质监部门当即对该小区物业公司开具了《特种设备安全监察指令书》,责令其立即对小区电梯存在的隐患问题进行整改。当天中午,物业公司要求电梯维保单位把电梯楼层显示面板进行了更换。

剖析:小区业主与物业公司之间存在矛盾,因有些问题长期得不到解决而迁怒于电梯等公共设施上,业主随意损坏电梯按钮,或拔掉应急报警电话等时有发生,也有部分小区清洁工常把电梯安全注意事项当成“牛皮癣”一并清掉。

案例二:市中心某小区刚交付不久,其中一住宅电梯已多次出现“关人”事件。还有一次,电梯竟直接下坠了3层,吓得业主每次乘电梯都心惊胆战的。业主卞女士说:“我们都是按时缴纳物业费和电梯费的,物业公司理应做好电梯的日常维护,要求电梯检测单位按时进行检测、保养,保证电梯正常运行。现在,电梯出现‘关人’、坠落事件,这个责任由谁来承担?”

剖析:经省特检院常州分院的专业人员现场检查,发现该电梯的导靴等运行部件磨损严重,主要原因是业主在住宅装修过程中,野蛮使用电梯,或超负荷运载装修材料等所致。

案例三:城北某新建小区,今年6月才交付使用,业主朱女士在装修房子时,被关在电梯里长达10个小时。据朱女士说,当时,根据电梯里的注意事项提示,她按了电梯呼救铃,值班人员也回应她的。可等来等去也不见有人救援……

剖析:经质监部门调查得知,接到呼救后,物业人员确实到达过现场,但看到门楼电梯的显示板有信号时,误认为电梯已正常运行了,也就没有打开电梯再查看一下,便返回到了值班室。发生这种情况,主要是管理人员缺乏必要的电梯管理知识,工作不到位所致。

案例四:钟楼区某安置小区的李先生来电反映,自2006年入住该小区,他所居住的那幢楼里的电梯经常发生故障,维护保养期到了还不检验,住户多次向小区物业公司反映,问题依旧。为此,居民意见很大。李先生说,物业常推“业主不肯缴物业费”,可是,物业服务不到位,业主怎么可能自愿缴费呢?只有物业服务好了,业主才会主动缴费,这是双向的。

剖析:经调查,这类问题主要是物管费不能及时到位,影响小区电梯不能正常检验、维保和使用。按照相关管理规定,未经检验或检验不合格的电梯不得使用。可在实际生活中,为了满足高层住户的正常出行,不到万不得已,质监部门是不可能采取停用电梯之策的,这也是主管部门面临的监管之难。

共性问题,造成管理困惑

随着我市城市的发展,一幢幢高楼大厦拔地而起,电梯作为高层住宅快速、便捷的垂直交通工具,已经成为人们生活中不可或缺的特种设备之一。但随之而来的电梯运行故障、“关人”事件也时有发生。据统计,目前我市拥有住宅电梯9350台,占电梯总数的55.88%。而常州地区取得电梯维护保养资质的单位有近70家,外地来常设点的维保单位有30多家。近年来,在住宅电梯运行过程中,虽未发生因电梯故障而致人死亡事件,但电梯故障、安全隐患却频频发生,电梯的故障率和投诉在各类特种设备投诉中位居首位。透过这类事件,不难看出有四大共性问题,困扰着高层住宅电梯的日常监管。

——住宅电梯管理维护保养不到位。

按照《特种设备安全监察条例》的相关规定,电梯使用单位是电梯安全责任的主体,是电梯管理和安全使用的第一责任人,应将电梯的《安全检验合格》标志、安全注意事项和警示标志置于易被乘客注意的显著位置,同时还应聘请有资格的专业单位对电梯每15天进行一次日常维护保养。可一些小区为了节省电梯的日常“开支”,负责电梯的管理者往往“偷工减料”,或以“以包代管”的方式,不能严格按照相关规定操作,常会造成电梯轿厢内应急通讯系统失灵,照明不符合要求;电梯防夹装置工作不可靠;没有应急措施和事故救援预案等情况。很显然,随着住宅电梯数量的增多,电梯维修市场的竞争也异常激烈,低价的恶性竞争现象层出不穷,导致维保单位对电梯的正常维护和检修的质量也随之降低,电梯保养不到位直接影响着业主的正常使用和电梯的安全运行。

——住宅电梯使用安全责任单位不明。

住宅电梯的产权所有人是小区业主,其管理机构是业主委员会。但在实际操作中,大多是业委会委托小区物业公司代为管理的。虽然国家质检总局认定承担电梯管理的物业公司可以是电梯使用单位,从而承担相应的使用单位的法律责任,但当电梯出现故障,需要维修时,因维修成本大,费用高,物业公司没有足够的能力来承担电梯的维修和改造,经常会出现业委会与物业公司相互扯皮的现象,从而造成电梯使用安全责任单位不明。根据国家《特种设备安全监察条例》的规定,质监部门应对住宅电梯是否能投入使用作出行政许可,对不符合使用要求的电梯作出停止使用的决定。但是,真正碰到住宅电梯不符合继续使用要求时,质监部门很难采取强制停止使用的措施,这就需要安监、建设、房管、物价等政府职能部门和广大业主联合采取行动,才能确保电梯的安全运行和社会的和谐稳定。

——住宅电梯修理、更新资金难筹集。

我市住宅电梯使用期限在10年以上的有136台,5-10年的有1715多台,5年以下的有7499台。虽然国家没有规定电梯的使用寿命,但使用15年以上的电梯故障率大大上升。据了解,目前我国对住宅电梯并没有强制报废规定,但根据电梯行业统计的住宅电梯运行情况分析,电梯运行3-5年以上,一般需要对主要设备进行大修;运行10年以上的电梯一般需要通过大修或改造才能保证其正常运行;运行15年以上的电梯则需要更换。当面广量大的住宅电梯需要大修、更新,向电梯共有人收取费用时,其所需资金很难一次筹集到位,从而处于住宅电梯修理、更新资金筹集难的困境。就电梯收费一事,各楼盘的收费标准不一,有的小区电梯费包含在物管费内,每半年收一次;甚至同一小区,因电梯品牌不同,电梯设备成本费不同,其收费标准也五花八门,碰到电梯大修、更新改造,往往需要业主们相互协商、共同出资来解决。一旦发生业主不愿出资等情况,筹资难将成为电梯维修的瓶颈而“卡壳”。

——业主乘坐电梯时操作使用不当。

由于使用单位管理不到位、管理缺失及管理水平低下和公众缺乏科学用梯知识等原因,都易造成电梯故障而无法正常运行。记者在采访中了解到,个别小区的住宅电梯存在既无电梯检验合格标志,也没有安全注意事项和警示标志,紧急对讲装置也形同虚设等。作为业主,也时常只管使用,对于电梯是否定期检验、安全标设是否齐全等漠不关心,认为电梯是大家的,与己无关。还有部分电梯时常遭受人为损坏,如电梯内的紧急求援电话失窃、控制面板损坏严重甚至发现用胶水灌注控制面板、安全警示标志经常被撕等,这些都将直接影响业主们自己的共同利益。

据常州质监局副总工程师梅文荃介绍,在我市住宅电梯保养、维护和使用中,管理好的小区也比比皆是。如新城南都小区居民对自己的物业公司和电梯维保单位的服务非常满意。即使电梯使用过程中出现这样那样的小问题,物业公司都能通过各种途径,在最短的时间内得到解决,该小区的电梯投诉率为零。梅文荃说,在《物权法》中明确规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。电梯属于全体业主共同拥有的财产,其日常维保年检费用、大修、改造、更新费用理应由全体业主共同承担。但是,很多居民只愿意承担其专有部分的维修责任,对于电梯等共有配套设施,缺乏承担义务的意识。这是高层住宅小区居民不愿承担电梯维修、改造和更新等相关费用的主要原因,也影响了电梯正常维修、改造和更新工作的正常展开。

各方呼吁:尽快出台办法破解难题

住宅电梯的维修、保养、更新和改造难问题,并非我市个案,是一个全国性的难题,各地政府部门都在想办法,尽一切可能来解决老住宅电梯的更新改造难问题。据报载,今年7月,南京市政府出台了《南京市老旧高层住宅电梯整治工作意见》,将对能耗高、设备落后、质量相对较差的419部老旧高层电梯全面整修,对维修的资金来源进行了明确。除了这419部电梯外,其余剩下的电梯谁来整修?整修的钱又从哪来?《南京市电梯安全条例(草案)》中也进行了明确规定:“电梯的更新、改造、重大维修的费用,由电梯所有权人承担,从专项维修资金中列支;无专项维修资金或者专项维修资金不足的,具体筹集和使用办法由市人民政府制定。”南京市住建委力争用3年时间,对南京10年以上的老旧电梯进行全部更新改造,惠及住户达7580户。

南京的破冰之举,无疑给各大城市起到了借鉴作用。据常州质监局特种设备处负责人介绍,为了让高层住宅电梯能正常运行,质监部门做了大量的协调、考核和监管工作:一是注重源头落实电梯使用单位安全主体责任。严格执行特种设备安全管理标准化考核,督促各级政府、企业和物业服务公司落实安全主体责任。在住宅电梯办理注册登记时,认真履行安全责任告知,明确相应的主体责任和相关义务,仅去年一年,我市就对1003台电梯的使用单位进行了安全责任告知,通过开展在用电梯现场安全监察,有效督促企业对存在安全隐患的住宅电梯限时进行了整改,消除隐患。二是抓住关键提高效能。通过优化维保服务,不断提高应急救援能力和监察效能,特制定出台了《常州市特种设备应急救援实施方案》,一旦电梯发生事故,立即启动特种设备应急救援队伍展开救援,保障群众乘用安全。今年,质监部门还专门组织全市各维保单位向社会公开“限时服务”承诺,在市区范围内,电梯报修服务必须在30分钟内到达现场,市区范围以外,确保在1小时内到达现场,有效提高维保服务质量。对于电梯密集的住宅小区,电梯维保单位需设置维保点,确保在最短时间内到达现场开展维修保养。三是齐抓共管形成合力。积极探索“政府牵头、部门联动、行业引导”的电梯安全监察模式,主动寻求政府支持,通过借助市政府对各级政府和企业安全生产长效考核这一平台,有的放矢地部署特种设备隐患排查整治工作,加强与安监、建设、房管、公安、消防等部门的协作,建立信息互通渠道和应急救援网络,利用电梯行业协会的优势,积极推动电梯安装单位、使用单位及管理部门的配合和沟通,推动全市电梯行业的正常发展。今年,我市还开展了电梯维保单位星级评定工作,对电梯维修保养质量进行考核,从而提高电梯维修保养质量,保障电梯使用安全,推进电梯维保单位诚信服务,树立维保单位诚信质量品牌。

采访中,市质监、公安、消防、建设、房管等部门的专家提出了更多的合理化建议,要求市政府尽快出台住宅电梯管理办法,切实解决目前我市住宅电梯运行中的难题:一是采取类似道路交通事故中的社会救助基金模式,有效防止在安全事故发生后赔偿义务人的赔偿不及时、不到位的情况发生;二是对住宅电梯的配备数量应规定相应的指标,防止房地产开发商追求利益最大化而在设计开发楼盘时,在电梯质量、数量、配置、价格、功能上做文章,避免出现因电梯数量少、乘梯人数多、使用频率高等而导致电梯频繁发生故障的现象;三是明确各部门在住宅电梯管理中的职责,专门制订电梯维修资金的使用和管理条款,确保旧电梯的大修、更新和改造工作顺畅;四是明确小区住宅电梯广告的收益归属问题,确保专款专用。同时也应明确住宅电梯内的广告数量和面积的发布范围,确保电梯符合环保和消防安全等要求;五是借鉴110报警电话的成功经验,设立“电梯110”安全救援电话,避免多头管理的重复和宝贵救援时间的浪费,既便于统一指挥安全救援,也便于统一受理举报监督投诉等工作。

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